Kalkylator för skuldtäckningsgrad (DSCR)
Beräkna din skuldtäckningsgrad (DSCR) för att se om din fastighet eller verksamhet genererar tillräckliga intäkter för att täcka skuldbetalningarna. Banker kräver en lägsta DSCR innan de godkänner kommersiella lån eller investeringsfastighetslån.
Last updated: May 2026
Om denna räknare
Skuldtäckningsgraden (DSCR) mäter marginalen mellan intäkter och obligatoriska skuldbetalningar. Formeln är: DSCR = Nettodriftsintäkt / Årlig skuldservice. Nettodriftsintäkten (NOI) är intäkter minus driftskostnader, exklusive skuldbetalningar och skatter. Årlig skuldservice är summan av alla amorteringar och räntebetalningar under ett år. En DSCR på 1,0 innebär att intäkterna precis täcker skulden — utan marginaler. De flesta kommersiella långivare kräver en DSCR på minst 1,20–1,25, vilket innebär att intäkterna måste överstiga skuldförpliktelserna med 20–25 %. En DSCR under 1,0 signalerar att fastigheten eller verksamheten inte kan betala sina skulder enbart via löpande intäkter — en allvarlig varningssignal för långivare.
Hur du använder den
En hyresfastighet genererar $96,000 per år i hyresintäkter och har $60,000 i driftskostnader, vilket ger en NOI på $36,000. Den årliga bolånebetalningen (amortering + ränta) är $28,800. Steg 1: DSCR = NOI / Årlig skuldservice = $36,000 / $28,800 ≈ 1,25. Steg 2: Tolkning — en DSCR på 1,25 innebär att fastigheten tjänar $1,25 för varje $1,00 i skuldförpliktelser, vilket uppfyller de flesta långivares minimumströskel på 1,20–1,25. Investeraren har en 25-procentig intäktsbuffert innan kassaflödet blir negativt.
Vanliga frågor
Vilken DSCR kräver långivare vanligtvis för ett kommersiellt fastighetslån?
De flesta kommersiella långivare kräver en lägsta DSCR på 1,20 till 1,25, vilket innebär att din nettodriftsintäkt måste vara minst 20–25 % högre än dina årliga skuldbetalningar. Vissa långivare på mer konservativa marknader eller för mer riskfyllda tillgångsklasser kräver 1,35 eller högre. SBA-lån kräver exempelvis generellt en global DSCR på minst 1,25 med hänsyn till både företags- och privatskulder. En högre DSCR underlättar inte bara godkännande utan kan även förbättra lånets ränta och villkor.
Hur beräknas nettodriftsintäkten (NOI) för DSCR-ändamål?
Nettodriftsintäkten (NOI) beräknas genom att ta bruttointäkterna och subtrahera alla driftskostnader — såsom fastighetsförvaltningsarvoden, underhåll, försäkring och fastighetsskatt — men exklusive lånebetalningar, avskrivningar och inkomstskatt. För ett företag motsvarar det vanligtvis EBIT (rörelseresultat före räntor och skatter). Långivare använder ofta en stabiliserad NOI eller ett rullande 12-månaders genomsnitt för att jämna ut säsongsvariationer. Att blåsa upp NOI genom att utelämna legitima kostnader är ett vanligt fel i kreditbedömningar som leder till överskattad DSCR.
Vad händer om min DSCR sjunker under 1,0?
En DSCR under 1,0 innebär att intäkterna inte räcker till för att täcka skuldbetalningarna, vilket är en allvarlig varningssignal för både långivare och låntagare. Långivare avslår normalt nya låneansökningar med en DSCR under 1,0, och befintliga låneavtal kan utlösa tekniska fallissemang om DSCR sjunker under en angiven nivå. I praktiken behöver du skjuta till eget kapital, sälja tillgångar, omförhandla skuldvillkor eller öka intäkterna för att återställa täckningsgraden. En ihållande DSCR under 1,0 föregår ofta lånefall eller utmätningsförfaranden.