Bolånekalkylator
Beräkna den totala månadskostnaden för att äga en bostad — amortering, ränta, fastighetsskatt och hemförsäkring — sammanslaget till det belopp som långivare kallar PITI. Ange lånebelopp, ränta, löptid i år, årlig fastighetsskatt och årlig hemförsäkring, så beräknar kalkylatorn den faktiska månadsbetalning du skulle betala (exklusive PMI och HOA-avgifter, som varierar kraftigt). Det är detta belopp du bör jämföra med din månadsbudget när du avgör om ett boende är ekonomiskt möjligt — och det belopp bolåneinstitut använder för att bedöma din skuldsättningsgrad.
Last updated: May 2026
Jämför med liknande
Om denna räknare
Amortering och räntedelen beräknas med standardformeln för annuitetslån: M = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1], där P är lånebeloppet (bostadens pris minus kontantinsats), r är månadsräntan (årsräntan delad med 12) och n är det totala antalet månadsbetalningar (löptid i år × 12). Formeln ger en fast månadsbetalning så att lånesaldot är exakt noll efter n betalningar. Tidiga betalningar utgörs till stor del av ränta, sena betalningar till stor del av amortering — det är vad som menas med annuitetsamortering. Kalkylatorn adderar sedan fastighetsskatt och försäkring, var och en dividerad med 12 för att ge det månatliga depositionsbidraget, vilket ger PITI: Amortering + Ränta + Skatter + Försäkring. Vad som inte ingår: PMI (privat bolåneförsäkring, vanligtvis 0,3–1,5% av lånet per år om kontantinsatsen är under 20%), HOA-avgifter, bostadsrättsavgifter och engångskostnader vid tillträde. Specialfall: 0% ränta bryter formeln (division med noll), och kräver ett separat beräkningssätt — enkelt P ÷ n. Ett 30-årigt bolån på 7% för $400,000 kostar ungefär $2,661 enbart i amortering och ränta; samma lån på 4% kostar $1,910 — enbart ränteskillnaden är $750 per månad och $270,000 över lånets löptid. Under ett 30-årigt bolån betalar låntagaren typiskt sett mer i ränta än i amortering, vilket förklarar varför ränteläget påverkar bostadsprisernas tillgänglighet så dramatiskt.
Hur du använder den
Exempel 1 — Vanligt 30-årigt bolån. Du köper en bostad för $400,000 och betalar 20% kontantinsats ($80,000), så lånebeloppet är $320,000. Räntan är 6,5%, löptiden 30 år, fastighetsskatten $4,800 per år och hemförsäkringen $1,500 per år. Ange 320000, 6.5, 30, 4800 och 1500. Resultat: ungefär $2,547 per månad totalt — varav cirka $2,022 i amortering och ränta, plus $400 i fastighetsskatt och $125 i försäkring på konto varje månad. Kontroll av amortering och ränta: r = 0.065/12 ≈ 0.005417, n = 360, (1.005417)^360 ≈ 7.0145, alltså 320000 × (0.005417 × 7.0145) / (7.0145 − 1) ≈ 2,022. Lägg till 4800/12 = 400 och 1500/12 = 125. Totalt ≈ $2,547. ✓ Exempel 2 — Kortare löptid, lägre lånebelopp. Du refinansierar ett återstående saldo på $180,000 till 5,25% med 15-årig fast ränta, $2,400 i årlig fastighetsskatt och $900 i årlig försäkring. Ange 180000, 5.25, 15, 2400 och 900. Resultat: ungefär $1,722 per månad — varav cirka $1,447 i amortering och ränta, plus $200 i fastighetsskatt och $75 i försäkring. Kontroll: r = 0.0525/12 ≈ 0.004375, n = 180, (1.004375)^180 ≈ 2.1949, alltså 180000 × (0.004375 × 2.1949) / 1.1949 ≈ 1,447. Den 15-åriga löptiden ger en betydligt högre månadsbetalning än ett 30-årigt lån, men du betalar ungefär hälften av den totala räntan över lånets livslängd.
Vanliga frågor
Vad betyder PITI och varför är min totala betalning högre än amorteringen och räntan?
PITI står för Principal, Interest, Taxes och Insurance — de fyra delarna som utgör den totala månadsbetalningen för de flesta låntagare. Amorteringen minskar ditt lånesaldo, räntan är vad långivaren tar betalt, skatten avser fastighetsskatt som drivs in av din lokala myndighet, och försäkringen är premien för din hemförsäkring. Långivare samlar vanligtvis in skatter och försäkring via månatliga depositionsbetalningar tillsammans med din lånebetalning och betalar sedan de årliga räkningarna å dina vägnar. Det är PITI — inte bara amortering och ränta — som bolåneinstitut utgår från när de bedömer din kreditvärdighet, eftersom det är den totala boendekostnaden som påverkar din återbetalningsförmåga. I områden med hög fastighetsskatt kan skattedelen enkelt fördubbla betalningens storlek jämfört med lågskattestater.
Varför går så stor del av mina tidiga bolånebetalningar till ränta?
Ett bolån med fast ränta beräknar ränta på det återstående saldot varje månad, och i början är saldot som störst — därför är räntekostnaden som högst då. Månadsbetalningen hålls konstant, och det som återstår efter månadens räntekostnad går till amortering — vilket i de tidiga åren är en liten del. På ett 30-årigt bolån till 6,5% fördelas den första betalningen på $2,022 (för ett lån på $320,000) som ungefär $1,733 i ränta och bara $289 i amortering. Halvvägs genom lånet är fördelningen nästan 50/50, och under de sista åren går nästan hela betalningen till amortering. Det är därför extra amorteringar tidigt i lånet är så effektiva — de förkortar hela ränteberäkningen, inte bara nästa månad. Att betala bara en extra betalning per år på ett 30-årigt bolån kan korta ner löptiden med 4–6 år.
Ska jag välja 15- eller 30-årig löptid?
Ett 15-årigt bolån har en betydligt högre månadsbetalning men halverar ungefär den totala räntekostnaden och bygger upp eget kapital dramatiskt snabbare. På ett lån på $320,000 till 6,5% kostar 30-årsalternativet ungefär $2,022 per månad i amortering och ränta och cirka $407,000 i total ränta under lånets löptid; 15-årsalternativet (oftast med något lägre ränta, säg 5,75%) kostar ungefär $2,659 per månad men bara cirka $158,000 i total ränta. Det 15-åriga alternativet är det finansiellt optimala valet om du bekvämt har råd med den högre betalningen och redan maximerat skattefördelaktiga pensionssparanden. Det 30-åriga alternativet ger mer kassaflödesflexibilitet — du kan frivilligt betala extra i goda månader och falla tillbaka på den lägre minimibetalningen i tuffare tider. Många låntagare väljer en mittenväg: tar ett 30-årigt lån men betalar frivilligt i en takt som motsvarar en 20- eller 25-årig plan.
Vilka är de vanligaste misstagen när man budgeterar för ett bolån?
Det första är att hitta ett hus baserat enbart på amortering och ränta och glömma skatter, försäkring och PMI — den faktiska månadskostnaden kan lätt bli 25–40% högre än den angivna amorteringen och räntan. Det andra är att bortse från tillträdeskostnader (vanligtvis 2–5% av lånebeloppet, betalas i förskott) och löpande underhåll, som tumregeln anger till ungefär 1–2% av bostadens värde per år. Det tredje är att köpa för maximalt det en långivare godkänner: långivare tillåter vanligtvis upp till 43% i skuldsättningsgrad, men det lämnar nästan inget utrymme för pensionssparande, oförutsedda utgifter eller livsförändringar. Det fjärde är att inte låsa räntan när ett bud accepterats; i ett stigande ränteläge kan en kvarts procentenhets förändring under tillträdestiden lägga till tiotusentals kronor under lånets löptid. Slutligen glömmer folk att en kontantinsats under 20% utlöser PMI, vilket kan lägga till hundratals kronor per månad som den här kalkylatorn inte inkluderar.
När bör jag inte förlita mig på den här kalkylatorn?
Använd inte den här kalkylatorn för bolån med rörlig ränta, där räntan justeras periodiskt — den kan inte modellera ränteförändringar under lånets löptid och kommer att över- eller underskatta den långsiktiga kostnaden beroende på ränteutvecklingen. Den inkluderar inte PMI, HOA-avgifter, bolånepoäng eller engångskostnader vid tillträde, så använd inte resultatet som din totala bostadsbudget utan att lägga till dessa separat. Kalkylatorn förutsätter ett fullt amorterande lån och fungerar därför inte för räntefria bolån, ballonglån eller omvända bolån. Om du vill räkna ut hur mycket bostad du har råd med utifrån din inkomst, använd istället en bolåneberäknare för maxbelopp. För ett exakt betalningsschema månad för månad — användbart vid utvärdering av extra amorteringar eller refinansiering — använd ett fullständigt amorteringsschema som visar ränte- och amorteringsfördelning per betalning.