Kalkylator för fastighetslikviditet
Beräknar det månatliga kassaflödet från en hyresfastighet genom att dra av bolån och driftskostnader från hyresinkomsten. Investerare använder den för att snabbt avgöra om en fastighet genererar positivt eller negativt månatligt kassaflöde.
Last updated: May 2026
Om denna räknare
Månatligt kassaflöde är det som blir kvar från en hyresfastighet efter att alla löpande kostnader är betalda. Formeln är: Kassaflöde = Månadshyra − Månadsbolån − Månatliga driftskostnader. Driftskostnader inkluderar vanligtvis fastighetsskatt, försäkring, förvaltningsavgifter, underhållsreserver och hyresvärdens andel av driftkostnader. Ett positivt kassaflöde innebär att fastigheten ger pengar i fickan varje månad; ett negativt kassaflöde innebär att du måste täcka underskottet med andra inkomster. Även ett måttligt positivt kassaflöde på $200–$300 per månad kan växa sig betydande i en portfölj med flera fastigheter, vilket gör detta nyckeltal centralt för långsiktig fastighetsförvaltning.
Hur du använder den
Anta att en hyresfastighet inbringar $2,200 per månad i hyra. Den månatliga bolånebetalningen (amortering + ränta) är $1,100 och de månatliga driftskostnaderna — inklusive försäkring ($80), skatt ($150), underhållsreserv ($100) och fastighetsförvaltning ($176, ungefär 8% av hyran) — uppgår till totalt $506. Tillämpa formeln: Kassaflöde = $2,200 − $1,100 − $506 = $594 per månad. Den här fastigheten genererar ett stabilt kassaflöde på $594/månad, eller cirka $7,128 per år, före inkomstskatt.
Vanliga frågor
Vad räknas som ett bra månatligt kassaflöde för en hyresfastighet?
De flesta fastighetsinvesterare siktar på minst $100–$200 per enhet och månad i positivt kassaflöde som miniminivå, med $300–$500 som en solid nivå. Rätt målsättning beror på din marknad, fastighetspris och investeringsmål — vissa investerare accepterar lägre kassaflöde på marknader med stark värdeökning. Cash-on-cash-avkastning (årligt kassaflöde dividerat med totalt investerat kapital) är ett relaterat nyckeltal som sätter det månatliga kassaflödet i relation till den faktiska investeringens storlek.
Hur påverkar driftskostnader kassaflödesberäkningar för hyresfastigheter?
Driftskostnader underskattas ofta av nya investerare, vilket leder till alltför optimistiska kassaflödesprognoser. En vanlig tumregel är 50%-regeln — ungefär 50% av bruttohyresinkomsten går till driftskostnader (exklusive bolån). Dessa kostnader inkluderar vakans, reparationer, försäkring, fastighetsskatt och förvaltningsavgifter. Att uppskatta kostnaderna korrekt är avgörande; att underskatta med bara $200/månad kan förvandla en lönsam fastighet till ett kassaflödesproblem.
Varför kan en hyresfastighet visa bokföringsmässig vinst men ändå ha negativt kassaflöde?
Bokföringsmässig vinst inkluderar icke-kassabaserade avdrag som avskrivningar, vilka minskar den skattepliktiga inkomsten utan att kräva ett faktiskt utlägg. Omvänt minskar amorteringar på bolånet skulden men räknas inte som en driftskostnad i resultaträkningen. En fastighet kan visa ett pappersöverskott efter avskrivningsavdrag och ändå förbruka mer likvida medel än den genererar om bolånebetalningen är hög. Det är därför kassaflöde — inte bokföringsmässig vinst — är det nyckeltal investerare använder för att bedöma en hyresfastighets löpande ekonomiska hälsa.